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MATERIA CONDOMINIALE
(2330) Massa
Nel mio condominio alcuni condomini hanno realizzato senza permesso (e poi sanato) delle verande chiuse, è necessario aggiornare le tabelle millesimali visto che hanno ampliato i propri appartamenti. Il costo dell'aggiornamento dei millesimi deve essere ripartito fra tutti? L'amministratore da quando utilizza le nuove tabelle per suddividere le spese?
In primo luogo è da stabilire se la chiusura di alcuni balconi abbia effettivamente comportato una modifica del rapporto millesimale tra proprietà esclusive e proprietà comuni, tale da consentire la revisione delle stesse tabelle millesimali.
Le spese di perizia per la formazione o revisione della tabella millesimale devono essere ripartite tra tutti i condomini, in base alle quote derivate dalla nuova che produce effetti, solo dal momento della sua adozione all'unanimità durante l'assemblea.
Si tenga presente che, secondo l'opinione dominante, la costruzione di una veranda non dà luogo ad alcuna revisione dei millesimi.
(2647) Massarosa
Il condomino che non ha auto, può cedere il proprio parcheggio ad un altro condomino?
Il quesito è molto sintetico e non offre sufficienti elementi per una valutazione esaustiva.
In generale possono distinguersi due ipotesi: nella prima il posto auto in questione è di proprietà del singolo condomino, nella seconda è semplicemente in uso o assegnazione.
Qualora l'area adibita a parcheggio sia suddivisa in proprietà esclusive corrispondenti ai singoli posti auto la cessione sarà legittimata.
Di contro non sarà possibile una cessione ad un altro condomino, qualora la ripartizione dell'utilizzo dell'area a parcheggio è stata oggetto di una precedente delibera assembleare. Sarà pertanto l'assemblea a dover ripartire nuovamente i posti o ratificare la cessione dell'uso del posto auto da un condomino ad un altro.
(2730) Viareggio
Sono proprietario di un appartamento all'interno di complesso immobiliare formato da 100 unità, la società costruttrice detiene 480 millesimi e alcuni condomini sono titolari di più appartamenti. Quali sono le presenze per dichiarare valida l'assemblea e la nomina dell'amministratore? Un proprietario di più unità può esprimere un voto per ogni unità e delegare una persona diversa per ogni unità?
L'articolo 1136 comma 4 del Codice civile stabilisce che le delibere per la nomina dell'amministratore devono essere prese con la maggioranza stabilita dal comma 2 dello stesso articolo: maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi del valore dei partecipanti al condominio.
Il voto del condomino deve considerarsi unico, indipendentemente dalle unità possedute; varia invece la percentuale dei millesimi della sua quota. Analogamente un condomino può delegare un solo rappresentante indipendentemente dalle proprietà esclusive possedute.
(2781) Forte dei Marmi
Possiedo un fondo interrato di 850mq: per metà coperto dal fabbricato e metà dall'area condominiale. E' stata effettuata una variazione della categoria catastale, senza variazioni di volumetria. Vorrei sapere se è giustificata una variazione dei millesimi attuali.
Il cambio di classificazione catastale, se non ha comportato aumento di superficie o di volume, non può costituire motivo di modifica della tabella millesimale, che ai sensi dell'art. 69 delle disposizioni del C.C., può avvenire solo se le tabelle risultano viziate da un errore, ovvero per la sopraelevazione di nuovi piani o di innovazioni di vasta portata, che abbiano alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani.
MATERIA IMMOBILIARE
(1132) Seravezza
E' possibile far valere il dato catastale ai fini della conformità urbanistica, avendo scoperto che l'edificio condominiale presenta delle difformità dalla licenza edilizia?
Ai fini della regolarità urbanistica ed edilizia l'opera realizzata deve essere conforme al titolo abilitativo rilasciato dal Comune. Vale a dire che l'eventuale conformità catastale dell'edifico allo stato di fatto, non sana eventuali abusi o irregolarità che possono risultare in relazione alla licenza edilizia.
(1811) Lucca
Mia sorella ed io abbiamo ereditato un appartamento (costruito nel 1939) che nel 1965 è stato dotato di terrazzino e cucinino. La modifica approvata dal comune non è stata registrata in catasto. Vorrei donare la mia quota a mia sorella che vi risiede da molti anni. L'appartamento risulta privo di modifiche, mentre l'unica planimetria del catasto risale al 1955. Come dovrò comportarmi con il notaio?
Occorre in via preliminare regolarizzare la situazione prima della stipula del rogito.
E' appena il caso rimembrare che l'alienante è chiamato a dichiarare tra l'altro, la conformità urbanistica ed edilizia, nel caso esposto è il donante che dovrebbe enunciare le opere autorizzate dal comune.
A questo punto risalterebbe la difformità tra le attuali planimetrie catastali e lo stato di fatto; occorre pertanto presentare una denuncia di variazione nella quale inserire le opere effettuate all'epoca, in modo da allineare la situazione attuale.
(1856) Camaiore
Mio padre, alla morte di sua madre, ha ereditato un terreno frazionato, a seguito di divisione, con un unico accesso sulla strada comunale. Un erede non permette il passaggio. Non ci sono altre possibilità di uscita. Il comportamento è legittimo?
Ai sensi dell'art. 1054 del Codice Civile, se il fondo è divenuto da ogni parte chiuso per effetto di divisione (come sembra essere avvenuto nel caso in esame) il condividente, titolare del terreno intercluso, ha diritto di ottenere il passaggio dagli altri condividenti senza alcuna indennità.
(1612) Torre del Lago
Quali sono le procedure da effettuare negli affitti per non incorrere in spiacevoli questioni?
La cosa miglior prima di tutto è di far visionare l'immobile.
E' buona regola mettere il contratto per iscritto dove stabilire patti e garanzie e naturalmente la durata ricordando che nel caso superi i 30 giorni il proprietario è tenuto alla registrazione presso l'Ufficio competente ed effettuare entro 48 ore la denuncia alla P.S. Infine allegare un verbale di consegna e riconsegna con l'indicazione della mobilia, arredi ed accessori presenti.
(1901) Marina di Pietrasanta
Vorrei sapere come fare per effettuare la disdetta di locazione di un appartamento di mia proprietà (1°casa); il contratto è stato stipulato con la durata di 4 anni rinnovabili per altri 4 se non comunico la disdetta ai sensi della legge 431/98.
Il locatore per evitare il rinnovo del contratto deve inviare una disdetta motivata, riferendosi ai casi enunciati dall'art. 3 comma 1 della L. 431/98 (dalla lettera "a" a "g"): ad esempio intenzione di destinare l'immobile ad uso abitativo (o commerciale) proprio o del coniuge o dei figli o dei parenti di 2° grado.
Per inviare una disdetta motivata deve ovviamente individuare nel caso di specie, il motivo sopravvenuto e verificare se rientra tra quelli esposti nel detto dall'art. 3.
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